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住宅ローンで金融機関選びに迷ったら

家を買うときは住宅ローンの返済をどうしようかと必死に考えました。

頭金はいくらにするか、変動にしようか固定にしようか、ボーナス払いはどうしよう・・・等々と考えた割には金融機関については深く考えませんでした。

仕方ないですよね。家を買うということで舞い上がっていたのでそこまで気が回りません。
どちらかというと家具のことやレイアウトなどに意識がいってしまいますよね・・・。

提携ローンがあると、マンション販売会社に出された中から何となく選んでしまった感じです。
一応大手の銀行は一通りあったし、金利優遇があるので実質金利もほぼ横並びでした。その中から単に一番安そうなところを選んだだけです。

でも、住宅ローンに興味を持っていろいろと調べていくうちに、安易に決めなきゃよかったなと思っています。

 

提携ローンは手間を考えると悪くない

まず一つ思うのが、提携ローンは悪くないということです。

手続きが楽ですし、引渡しが早い、金利の優遇もある。そして、何よりローン特約があることです。

ローン特約はローン審査に落ちてしまったとき、違約金なしで解約できることです。
自分は信用力(クレジットスコア)が高いから大丈夫と思っていても、何があるかわかりません。

もし物件の引渡し前に転勤になってしまったらどうなるのでしょうか?
本人が居住していないと審査は通らないので、契約は取り消しとなります。そういう時にも安心です。

でも、しっかりと事務手数料のような形で5万円程度取られているんですけどね・・・。
手付金より安いので保険のようなものです。

 

金利の安さを考えるとネット銀行がおすすめ

特に悪くない提携ローンですが、それでも金利などを考えた場合、もっと有利な住宅ローンがあることが多いです。

例えば、フラット35は提携ローンであるような大手銀行より専門的にやっている会社の方が有利です。また、単純に金利の安さではネット銀行にはかないません。

ネット銀行も競争が激しく、各社特徴があるので厳しくチェックが必要ですね。

例えば三菱UFJ銀行とKDDIが共同で立ち上げたじぶん銀行の場合、親会社の三菱UFJ銀行と比べても圧倒的に低金利なのがわかります。

当初固定10年もすごく安いのですが、当初固定というものを個人的にはあまりオススメしていません。理由は簡単で当初固定期間が終わった後は金利引き下げ幅が大きく下がるからです。

どちらかというと固定されている期間内に借り換え先を探すものでしたが、10年後には今より金利が上がっている可能性が高いですからね。そう考えると、優遇金利がずっと続く変動金利やいっそ全期間固定の方が良いでしょう。

まあ、いずれにせよ私が借りたのはもっと高いので、うらやましい限りです・・・。

 

また、団信(団体信用生命保険)も手厚く、がん50%保障団信が金利上乗せなしの無料でついてきます。
就業不能かどうかは関係なく、ガンと診断されただけで住宅ローン残高の50%が保険金として支払われます。住宅ローンが半額でよくなるということですね。

ネット銀行は店舗がないので、来店の必要がないのもメリットです。
書類の送付や契約書の手書きも不要で、ネットだけで完結できるので忙しい人にもありがたいです。

住宅ローンの金利が高い時代に借入をして、まだ借り換えをしていない人にもチャンスですね。

詳細はこちら(公式サイトへ)⇒じぶん銀行

 

フラット35なら専門金融機関がおすすめ

これからの時代、金利上昇が恐い。金利上昇しても繰上返済できる蓄えもないので、安定して返済していきたいという方には、住宅金融支援機構のフラット35がオススメです。

ずっと固定金利ですので、返済について安心できるというメリットがあります。

最近は低金利なので、今のうちに固定金利にしてしまおうとフラット35が人気です。
特に最近の住宅はフラット35Sに対応していることが多いので、一定期間とはいえより低金利で借りることができます。

基本的にフラット35は金利はほぼ横並びで要は事務手数料や保証料の差が違いになります。
たいていの銀行は融資額x2.16%で横並びです。

でも、中にはがんばっていて事務手数料を下げている金融機関もあります。要はそこがお得な金融機関を選べばいいわけですが、これも大手銀行より専門の会社の方が有利となっています。

実際、8年連続フラット35のシェアNo.1なのが、ARUHIです。

特に頭金が20%用意できる場合は、ARUHIのスーパーフラット8が圧倒的に総支払いが安くなります。

事務手数料こそ2.16%ですが、金利は他社より0.1%低い設定です。総支払額にするとフラット35(フラット35Sも含む)ではもっとも安くなります。

頭金がそんなに用意できず、10%しか無理!という方は、Web申込がお得です。事務手数料が割引となって、1.08%となります。

詳細はこちら(公式サイトへ)⇒ARUHI

 

いかがだったでしょうか?
家探しと並んで、選ぶのが大変な住宅ローンのヒントになると幸いです。

管理人の自分のローンも借り換えできない2年はとっくに過ぎたので、いいかげん検討が必要ですね・・・。


繰り上げ返済の効果

『100万円を繰上返済したら、いくら利息が浮くか?』

借入額を3000万円、金利1%、借入期間35年と仮定してみます。
期間短縮法で利息が浮く額は、約38万円となります。

100万円投資に回して、38万円のリターンを得ることは非常に困難です。
それに対して、繰上返済はノーリスクで38万円分の効果を生むことになります。
なんとすごいことでしょうか。

老後の備えには完済が必須

老後の不安の正体は、はっきりいって年金です。

年金が何歳から支給され、いくら貰えるかがはっきりしないため、私たちは不安になっています。制度がはっきりわかっている団塊世代はあまり不安は持っていませんよね。

それに比べ、40代以下はそもそも年金がもらえるかどうかもはっきりとしていません。
不安にならない方がどうかしていますね。

老後の不安を少しでも減らすためには、定年までに住宅ローンを完済して固定費を減らし、住居の不安を解決しておくことが大切です。

年金をもらいつつ貯蓄を切り崩す生活に入ったときに、ローンを抱えていると生活費が削られてしまいますから。

繰上返済のやりすぎに注意

繰上返済は元金部分に充当されるので効果が大きいです。
そのため、繰上返済をしないと損と思い、どんどん繰上返済に回してしまう人もいます。
100万円を普通預金に預けていても、利子はたったの160円ですから仕方ない気もしますが・・・。

ところが、手元の資金をすべて使ってしまうのもリスクが高いです。
人生は何が起こるかわかりません。
急な病気や会社の経営不振などでリストラなどがあるかもしれません。

ですから、生活防衛資金として最低半年分から2年分は用意し、中長期的な貯蓄もしていくことが重要です。

繰上返済にハマってしまっている方も一度考えてみてはいかがでしょうか?


住宅ローン借り換えのメリットと注意点

住宅ローンを借り換えた方がいいといわれる水準は一般的に下記の通りです。

・ローン残高が1,000万円以上ある方
・ローン残期間が10年以上ある方
・現在と金利差が1%以上ある方

この条件に当てはまる場合は、借り換えのメリットがあります。
借り換えには手数料などで数十万円の費用がかかりますが、それを支払っても十分にメリットが出ます。

私の義兄の話ですが、当初10年固定の住宅ローンを組んでいましたが、10年が経ち優遇金利期間が終了してしまいました。すると一気に金利が上がってしまい、借り換えを検討することになりました。

幸い現在は史上最低水準の低金利ですから、月々の支払額も総返済額もぐぐっと下がっていました。

マンションの立地も良いのか中古価格もほとんど下落しておらず、いいマンションを買うと10年後も同じような値段で売れるのか・・・これは意外だったと勉強になったものです。

うまく借り換えができて、うらやましいと思ったものです。

住宅ローン借り換えの目的をハッキリさせる

バブル期のような高金利の時代に住宅ローンを組んだ方は単純に借り替えるだけで良かったものです。でも、しばらく低金利が続いている現在だと、借り換えの目的も様々です。

例えば、次のような例が考えられます。

・総返済額を下げたい。
⇒現在より低金利のローンへ

現在の住宅ローンの金利が高い場合に有効です。金利が高い時代に固定金利でローンを組んでしまった場合や一定期間固定の期間が終了して、優遇金利が終わってしまったときなどが考えられます。

・金利上昇のリスクを回避したい
⇒全期間固定タイプへ

アベノミクスの影響で金利上昇がいつかと噂されています。現在、変動金利でローンを組んでいて、金利上昇が不安で不安でしょうがないという方にぴったりです。

残ローン期間にもよりますが、全期間固定タイプにして金利上昇のリスクを避けたい場合に有効です。

・現在の返済額を下げたい。
⇒変動金利タイプや当初10年固定タイプへ

現在の月々の返済額が苦しい場合、低金利の変動金利や当初固定タイプに切り替えることで毎月の返済額がぐっと抑えられます。ただし、金利上昇の具合によっては総返済額は上がってしまう危険もあります。

借り換えの際は、ソニー銀行などのお得なネット銀行に一括審査できるサイトが便利です。