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繰り上げ返済の効果

『100万円を繰上返済したら、いくら利息が浮くか?』

借入額を3000万円、金利1%、借入期間35年と仮定してみます。
期間短縮法で利息が浮く額は、約38万円となります。

100万円投資に回して、38万円のリターンを得ることは非常に困難です。
それに対して、繰上返済はノーリスクで38万円分の効果を生むことになります。
なんとすごいことでしょうか。

老後の備えには完済が必須

老後の不安の正体は、はっきりいって年金です。

年金が何歳から支給され、いくら貰えるかがはっきりしないため、私たちは不安になっています。制度がはっきりわかっている団塊世代はあまり不安は持っていませんよね。

それに比べ、40代以下はそもそも年金がもらえるかどうかもはっきりとしていません。
不安にならない方がどうかしていますね。

老後の不安を少しでも減らすためには、定年までに住宅ローンを完済して固定費を減らし、住居の不安を解決しておくことが大切です。

年金をもらいつつ貯蓄を切り崩す生活に入ったときに、ローンを抱えていると生活費が削られてしまいますから。

繰上返済のやりすぎに注意

繰上返済は元金部分に充当されるので効果が大きいです。
そのため、繰上返済をしないと損と思い、どんどん繰上返済に回してしまう人もいます。
100万円を普通預金に預けていても、利子はたったの160円ですから仕方ない気もしますが・・・。

ところが、手元の資金をすべて使ってしまうのもリスクが高いです。
人生は何が起こるかわかりません。
急な病気や会社の経営不振などでリストラなどがあるかもしれません。

ですから、生活防衛資金として最低半年分から2年分は用意し、中長期的な貯蓄もしていくことが重要です。

繰上返済にハマってしまっている方も一度考えてみてはいかがでしょうか?


住宅ローン借り換えのメリットと注意点

住宅ローンを借り換えた方がいいといわれる水準は一般的に下記の通りです。

・ローン残高が1,000万円以上ある方
・ローン残期間が10年以上ある方
・現在と金利差が1%以上ある方

この条件に当てはまる場合は、借り換えのメリットがあります。
借り換えには手数料などで数十万円の費用がかかりますが、それを支払っても十分にメリットが出ます。

私の義兄の話ですが、当初10年固定の住宅ローンを組んでいましたが、10年が経ち優遇金利期間が終了してしまいました。すると一気に金利が上がってしまい、借り換えを検討することになりました。

幸い現在は史上最低水準の低金利ですから、月々の支払額も総返済額もぐぐっと下がっていました。

マンションの立地も良いのか中古価格もほとんど下落しておらず、いいマンションを買うと10年後も同じような値段で売れるのか・・・これは意外だったと勉強になったものです。

うまく借り換えができて、うらやましいと思ったものです。

住宅ローン借り換えの目的をハッキリさせる

バブル期のような高金利の時代に住宅ローンを組んだ方は単純に借り替えるだけで良かったものです。でも、しばらく低金利が続いている現在だと、借り換えの目的も様々です。

例えば、次のような例が考えられます。

・総返済額を下げたい。
⇒現在より低金利のローンへ

現在の住宅ローンの金利が高い場合に有効です。金利が高い時代に固定金利でローンを組んでしまった場合や一定期間固定の期間が終了して、優遇金利が終わってしまったときなどが考えられます。

・金利上昇のリスクを回避したい
⇒全期間固定タイプへ

アベノミクスの影響で金利上昇がいつかと噂されています。現在、変動金利でローンを組んでいて、金利上昇が不安で不安でしょうがないという方にぴったりです。

残ローン期間にもよりますが、全期間固定タイプにして金利上昇のリスクを避けたい場合に有効です。

・現在の返済額を下げたい。
⇒変動金利タイプや当初10年固定タイプへ

現在の月々の返済額が苦しい場合、低金利の変動金利や当初固定タイプに切り替えることで毎月の返済額がぐっと抑えられます。ただし、金利上昇の具合によっては総返済額は上がってしまう危険もあります。

借り換えの際は、ソニー銀行などのお得なネット銀行に一括審査できるサイトが便利です。


30歳以上は要注意!住宅ローンの返済額

住宅ローンの返済金額をいくらに組むかはいろいろ考えると思います。
私も借入額を年収の5倍以内に収め、なんとか返済しています。

万一、金利上昇などがあれば、クルマを手放すなどの保険を残しています。

ところが、少し困ったことも起きています・・・。

返済完了年齢に注意

住宅ローンの借入期間を35年とする人が多いと思いますが、30歳以上の人が気をつけて欲しいのは完済時期です。

ちなみに、私の場合は72歳です。

繰上げ返済をしないと退職金や年金で返済する必要が出てきます。
老後に残るのが、築30年に近い家だけで、退職金もない・・・。

せっかくの老後もお金がないと、全然楽しめません。
やっと時間ができても、旅行や外食、子供や孫達にも何も買ってあげられないのは辛すぎます。

いくら雇用が65歳まで伸びるとはいえ、60歳で役職定年になるなど給料が下がることが多いのも心配のタネですね。

繰り上げ返済の返済額も計算に入れる

老後を安心して過ごすためには、60歳でローンを完済できるようにすることです。
ということは・・・計画的に繰り上げ返済をしていかないといけません。

実質35年ローンではなく、60-年齢の借入年数となってしまう訳です。
65歳まで働くのであれば、65-年齢の借入年数ですね。

30歳以上で年齢が上がれば上がるほど、実際の返済期間は短くなります。
その分の返済額を考慮に入れておかないと、痛い目にあいます。

本当の返済額はいくらになるのか?

例えば、私の場合・・・実質23年ローンとなってしまいます。
その場合、毎年70万円ずつ繰り上げ返済を実行しないといけません。
毎月にならすと、約6万円・・・。

なんと毎月の返済額+6万円という恐ろしい返済額になってしまいます。
さすがに毎月は無理なので、ボーナスで繰り上げ返済するとしても年間70万円が消えてしまいます。

ボーナスがカットになったりしたら・・・考えただけでも恐ろしいです。

結論、30歳以上の方は60歳までに返済しようとすると、いくらになるか計算すべきです。
年齢が上がるほど厳しくなるので、一度考えてみてくださいね。